中文版 | English

HOME

首页 -> 法律研讨 -> 团队律师法律视点

团队律师法律视点

拆迁补偿协议能随便签吗?它可是技术活

2020/3/7

一招不慎,满盘皆输。那么拆迁协议的陷阱都有哪些呢?


1、九大陷阱之——回迁陷阱


法律明确规定,拆迁户有回迁和就地安置的权利。一般来讲,因旧城改建或规划调整所导致的拆迁,被拆迁区域的地段会升值。而拆迁方会认为,地段升值是规划调整或改建所带来的溢价,不是拆迁户的贡献造成的,所以往往排斥回迁。


一般拆迁方为了尽快签协议,虽然口头承诺可以回迁,但在拆迁方拟定的拆迁协议文本中,会把“回迁”的字样去掉,那么回迁就不能实现了。如果有回迁的字样,在合同的附件中,安置房的位置、安置房的户型、安置房的红线图都是应该标注的。


另外,需要特别注意的是,回迁的前提条件是在被拆迁区域要有居住用地的规划,一般表现为规划用地许可证。如果没有,就不具备这个法律基础,就算注明了“回迁”字样,也是不能实现的。因此在签订协议的时候不仅要注意是否有“回迁”字样,并且还要注意是不是具有回迁的法律条件,如果不具备的话,就要特别地小心了。


2、九大陷阱之——空白协议陷阱


空白协议是国家法律严厉禁止的,因为它往往会使弱势一方的利益受损,实践当中,拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺,然后让你签订空白协议,拆迁户信以为真,就签上自己的名字,但是协议被拆迁方拿走后,他们会随意填写,与口头承诺相差很大,等拆迁户拿到协议时,方才恍然大悟,叫苦不迭,即使起诉到法院,赢官司的胜算也不大,这方面的血的教训比比皆是。


3、九大陷阱之——违约责任陷阱


一个好的补偿协议,对拆迁户来讲,越具体越详细对拆迁户越有利。补偿协议当中约定违约金会制约拆迁方不敢违约,拆迁方违约后能够使拆迁户得到较好补偿。但我们会发现,拆迁方给出的协议文本,一般比较抽象笼统,对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。


在涉及拆迁户重要利益方面,如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格,一定要约定违约责任,并具体约定损失赔偿额的计算方法,不这样做,就不能保护自己的利益。


实践中,拆迁方会以不允许改动合同文本,其他人签订的协议都一样为理由而拒绝拆迁户提出的合理要求,而拆迁户往往处于盲从心理,怕嫌麻烦,就会顺从拆迁方的意图,岂不知签协议图省事,会带来后面的****烦,而有些麻烦会让你遗恨终生。


4、九大陷阱之——不留底陷阱


安置补偿协议是双方协商的结果,每一方都要持有这个协议,实践当中拆迁方会以协议要经过审批为由拿走拆迁户签字和按手印的协议,而迟迟不返还到拆迁户手里,这样做很容易让拆迁方钻了空子。


经常会有这样的事情发生,一是不返还给拆迁户协议,另外就是擅自修改协议,减少合同数额,这就会使拆迁户的利益时刻处于风险之中,即使拆迁户主张权利也没有协议作为证据提交给法院,导致维权困难。


因此,拆迁户一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底,如果不是这样做法,就会使自己置于风险之中。


5、九大陷阱之——口头承诺陷阱


实践中,拆迁方有着丰富的拆迁经验,而拆迁户一生只遇到一次拆迁,拆迁方为了达到尽快签约、尽快搬离、尽快评估的目的,往往会开出极具诱惑的条件,拆迁户信以为真,就对此予以配合,等到签字后,拆迁方会以各种理由否认之前的口头承诺或者以拆迁户达不到应有条件而不给当初允诺的利益。此时拆迁户才明白上当,为时晚矣。哭天抹泪,又有何用?


6、九大陷阱之——五证陷阱


国家为了保护拆迁户的利益,颁布法律明确规定,先安置后搬迁,如果房子就近安置不是现房,则拆迁方违法,不能签订房屋安置协议。


退一步讲,即使就近安置,按照国家基本建设流程,一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批,也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全,则拆迁户面临极大风险,更不应签协议。


7、九大陷阱之——规划改变陷阱


安置房地段没有五证或五证不齐全,除了没有及时办理或者客观上不具备条件等因素之外,还有一个更严重的情形是,安置地段根本是幌子,等到拆迁户已签协议并搬离的情况下,无法再聚拢,那时候拆迁方极有可能将规划改变,将拆迁户安置到其他地方或迟迟不予安置,由于那时候拆迁户都已经分散居住,难以形成统一有效的力量,所以此时再进行维权难度极大甚至不可能。


8、九大陷阱之——应该与谁签协议


按照《国有土地上征收与补偿条例》规定,应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,除此之外拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议,都存在法律风险,拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。


9、九大陷阱之——拆迁户有没有签订补偿协议的能力


任何事情都是说起来容易做起来难,即使拆迁户认识到了签订协议的种种陷阱,但是在具体签订协议时,面对经验丰富的拆迁办工作人员时,仍然束手无策。因为实际情况是复杂的,拆迁方的手段花样翻新,防不胜防,拆迁户很难做到灵机应变,因此,最稳妥的方式就是聘请专业的法律人士,来把住最后关口,一失足成千古恨的例子举不胜举。


签订拆迁补偿协议之前要了解这几件事


订拆迁补偿协议时,签什么文件,什么时候签,要注意哪些事项,都是有讲究的。有人说,签订拆迁补偿协议是门技术活。那么,签订拆迁补偿协议之前要了解哪些事情呢?



一、签订拆迁补偿协议时注意事项


1、签订合同的主体合法


为了保障企业主的合法权益,签订拆迁协议时,对方一定要是拆迁人,具有法定主体资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行协议的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室、拆迁工作领导小组之类的机构,并不具备法人的主体资格!都属于临时成立的拆迁组织,一旦拆迁结束即解散,不要说以后履行协议了。对于这点,《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法实施条例》中都有明确规定。


2、经过双方合意,明确合同条款

 

拆迁补偿协议是一种行政协议,也就是行政合同,是建立在双方平等、自愿、合意的基础之上签订的。协议的具体条款要双方认可,并达到共识才可以签订。在拆迁补偿协议中,要明确以下条款:第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款时份额的确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值。土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定了土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,可能最终企业得不到合理的补偿。第四、如果签订补充协议,其内容必须合法,且与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确以补偿协议的约定为准。

 

3、确定履行合同的程序

 

有些拆迁项目要求签订协议后,企业先行腾退厂房,然后才能获得补偿款。但是这就面临一种风险,如果企业腾退厂房,并进行了厂房拆迁和设备的拆除,此后相关部门以项目有变动为由,表示暂时用不到这片土地,也就不会给付拆迁补偿款了。这时企业将遭受重大损失。有这样的案例。因为没有拆迁补偿协议的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,连赔偿数额也确定不下来。然而,这种“先搬迁、后补偿”的协议条款是违法的,因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定,实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。


4、明确违约责任,审查合同中是否有不利于我方的条款


在一般情况下,拆迁方答应的补偿条件,基本都能实现。尤其是补偿协议中明确的具体条款。但凡事就怕万一。如果在拆迁方给的格式条款协议里,没有相关违约责任的约定,被拆迁人千万不要签字。被拆迁的企业主最好请专业的“企业拆迁律师”审查协议内容,是否有不利于我方的条款,或者遗漏掉的重要内容。根据实际情况,可以考虑另外拟定补偿协议内容,最大限度的保障企业的合法权益。


二、与拆迁补偿协议有关的法律法规


1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。


2、《土地管理法实施条例》第二十五条规定:征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。也就是说,被拆迁人签订拆迁补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。


3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。


4、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 


5、2017年新修订的《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条(十一)对于行政诉讼的受案范围规定如下:认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。


6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定:房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。


7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。