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疫情期间,租金可以减免吗?视情况有论!-梁学军律师

2020/3/7

疫情期间,本公众号将密切关注政府举措,适时推送新****的相应的政策法律法规等;并从企业角度出发,研究对抗疫情的对策,将损失降低。

 

新冠状病毒疫情期间,租金可以免除或减少吗?


 

梁学军律师


疫情期间,承租方以不可抗力为由,要求租金免除或减少要因事而论,不可一刀切,若发生类似的租赁合同纠纷,不一定都能得到法院支持。是否减免,判定的标准首先参照:一、依照《中华人民共和国合同法》等法律规定中有关不可抗力、显示公平的规定(规定附后);二、双方签订的《租赁合同》有关租金约定以及特殊情况下的处理约定。三、疫情期间,政府****的临时政策、国家或地方****的新规等。

 

但反过来,出租方可以单方做出免除或减少租金的举措。在此次疫情期间,涌现出了许多中国好房东,主动作出了减少或免除租金的举措,

 

“2020年1月28日,万达商管集团宣布,为配合疫情防控工作需要,自1月24日-2月25日期间,万达商管集团将对各地所有万达广场的商户的租金及物业费实行全免政策。

旅游、交通、酒店、线下零售、餐饮等消费行业春节期间受到疫情的影响损失惨重,节后疫情的影响将会在更多的行业蔓延,对经济实力弱,抗风险能力差的中小微企业将是很大的冲击,减免租金将一定程度上缓解这些中小微企业的成本压力,扶持这些企业渡过难关。  

保利、万达、龙湖、红星美凯龙等等中国好房东也相继出现,部分基层政府和机构也提起倡议书,倡议更多的房东能加入减免租金的行列,支持中小微企业,守望相助,共度难关。

已有地方政府推出政策支持中小企业应对疫情的不利影响,减免租金是其中一项重要政策,例如, 苏州市人民政府发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》第七条,减免中小企业房租。北京市人民政府发文鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。青岛市政府也作出响应。

 

回到关注的话题——

疫情期间,租金到底能否免除或减少呢?

 

有关疫情期间,租金是否可以减免,先给大家展示一下几个法院判决的案例。鉴于此次疫情与非典非常相似,非典时期的案例具有一定的参考价值,通过梳理非典时期相关的案例可以发现对于减免租金法院的判决意见并不一致。

 

非典时期的相关案例

 

  1、不支持减免租金的案例

 

(1) 【案例案号:(2007)桂民四终字第1号】判决书:“非典”这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。

 

(2) 【案例案号:(2017)吉04民终441号】判决书:2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失,因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力,属于正常的经营风险,该经营风险不应由巨源公司承担,故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误,应予纠正。

 

   2、支持减免租金的案例

 

(1) 【案例案号:(2018)鲁06民终268号】判决书:“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。

 

(2) 【案例案号:(2004)沪二中民二(民)终字第354号】判决书:基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

 

(3) 【案例案号:(2008)绍中民一终字第143号】判决书:关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,“非典”期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

 

(4) 【案例案号:(2014)厦民初字第275号】判决书:2003年5月28日,厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,对于受“非典”影响,海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降,旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视,会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加,因此,该会议形成的纪要,海沧管委会应自觉履行。

 

(5) 【案例案号:(2018)晋04民终2272号】判决书:本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

 

(6) 【案例案号:(2004)沪一中民二(民)终字第32号】判决书:遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。

 

 

附:与疫情相关,要求减免租金的法律依据是:

 

什么是不可抗力,《民法通则》第一百五十三条规定:本法所称的“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

不可抗力一般包括如下情况:不可抗力的范围包括以下三种情况:

(1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。

(2)政府行为。这主要是指当事人在订立合同以后,政府当局颁布新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。

(3)社会异常事件。这主要是指一些偶发的事件阻碍合同的履行,如战争、罢工、骚乱等。

中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。和第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。还有合同法第九十四条合同:因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除。

 

《中华人民共和国民法通则》第59条规定,对重大误解或显失公平的民事行为,一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》显失公平的认定作了司法解释,即“一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”

《中华人民共和国合同法》第54条则规定,订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这些是我国现行法律对有关合同显失公平问题的规定。对于其具体如何理解与适用本文将在后面详细说明。